Guía para
VENDEDORES
Venta de una propiedad
El objetivo de este guía es ayudarle a comprender mejor los pasos y decisiones que debe llevar a cabo a la hora de vender su propiedad.
Marbella no es una gran ciudad como Madrid o Londres, con productos a 20 Km del centro, sino una ciudad mucha más pequeña, con un Mercado de temporada y nacionalidades que representan gran parte de Europa y del mundo. También es importante tener en cuenta que la mayoría de los compradores en Marbella no estarán buscando una residencia principal, sino más bien una segunda o tercera vivienda vacacional o para inversión vía alquiler.
También hay aquellos compradores inversores cuyo objetivo es la compra de una propiedad para su alquiler y no ha habido mejor momento que este para compras enfocadas en dicho objetivo; los precios de los inmuebles en Marbella están en su precio más bajo desde hace más de una década. Estas características tan particulares de Marbella hacen que el sector inmobiliario en esta zona se base más en la búsqueda de propiedades de lujo con compradores atraídos por el estilo de vida que este área les puede ofrecer en vez de tener mayoría de compradores buscando viviendas por necesidad.
Hay una falta considerable de nuevas construcciones en las zonas más solicitadas de Marbella. Esto es una señal muy positiva para aquellos propietarios de propiedades de alta calidad en zonas deseadas y que estén interesados en ponerlos a la venta.
EL PRECIO DE SU PROPIEDAD
Hay un total de diez zonas principales dentro de Marbella, con un número relativamente reducido de propiedades por lo que la mayoría de los compradores que ya hayan hecho los deberes tendrán una buena idea de cuál es el precio correcto para cada propiedad.
Agentes inmobiliarios con experiencia serán de gran ayuda para obtener esta información y le ayudarán a obtener una valoración real y en línea con el mercado en cuanto a precio se refiere.
At the end of the day you must be convinced that you are asking as much as you possibly can, without the property appearing overpriced in the market place. If you ask too much for your property, people will not even bother to view it and the result is that you won’t even reach the market place. Ask too little for your property, and you are potentially giving away part of your assets.
Si el propietario de una propiedad no está de acuerdo con el precio actual del Mercado, siempre puede poner su inmueble a un precio más alto y esperar una evolución favorable en el Mercado.
Un vendedor de este tipo debe estar preparado para asumir una gran falta de interés por parte de agencias inmobiliarias y clientes, resultando en pocas visitas de inspección. Propietarios de esta tipología siempre pueden ir reduciendo el precio final de compra si quieren acortar la espera en la aparición de un potencial comprador.
COMISIÓN DE AGENCIA
Si va a usar agencias inmobiliarias para la venta de su propiedad, es importante evitar usar precios netos sobre los cuales las agencias deben fijar su comisión por encima de dicho precio. Esto resultará en que su propiedad aparecerá en el Mercado con varios precios, creando confusión entre posibles compradores.
Es muy recomendable incluir la comisión de las agencias dentro del precio final de venta a aparecer en el Mercado. Agentes en la zona de Marbella solicitarán entre un 5 y un 10% de comisión. Es frecuente que las diferentes agencias inmobiliarias de la zona colaboren entre sí, compartiendo la comisión.
Mientras que esto sea una ventaja al llegar a mas potenciales compradores en la zona, es importante que la red de agencias sea de confianza y profesional.
Una buena agencia inmobiliaria comercializará su propiedad con otras agencias colaboradoras tanto a nivel local como internacional, alcanzando hasta un 70% más de atención en el mercado, resultando en más visitas.
EXCLUSIVIDAD O NO
¿Debería entregar su propiedad en exclusive a una agencia? Si es un propietario que va a estar ausente en las visitas y que no quiera verse envuelto en una relación bilateral entre varias agencias o si cree que se puede beneficiar de una mayor exposición comercial en el mercado a través de una sola agencia, se recomienda entregar la propiedad en exclusividad, pues resultará más sencillo su puesta a la venta.
También está el factor motivador que el propio propietario otorga a la agencia inmobiliaria que se vaya a encargar de la comercialización de su inmueble y la sensación de seguridad que recibe el comprador al tratar con una sola agencia para dicho inmueble.
Es fundamental que la agencia le informe regularmente sobre la actividad y las visitas que se están llevando a cabo en su propiedad. En otras palabras, tiene más derecho a exigir un mayor seguimiento y servicio de mejor calidad si se trata con una sola agencia en vez de con varias.
PRIMERA VISITA EN LA PROPIEDAD
Está demostrado que las visitas con el propietario o inquilino presentes influyen negativamente pues los potenciales compradores tienen la sensación de estar invadiendo un espacio privado.
Hay un momento correcto para que ambas partes lleguen a conocerse, pero es recomendable que no sea en la primera visita. El comprador necesita visualizar el inmueble como su futura casa. Esta tarea se hace más difícil cuando el actual propietario esté presente, haciéndoles recordar que aún no es su vivienda.
Prime Realty Marbella estará orgulloso de organizar las visitas en su vivienda y los agentes experimentados saben cuándo es mejor dejarles a solas para que puedan hablar entre ellos. Trabajar con Prime Realty Marbella ayudará en la fase de negociación, asegurándose un punto de encuentro aceptable por ambas partes involucradas en la operación.
RECIBIR UNA OFERTA DE COMPRA
Cuando se recibe una oferta de compra, es importante saber que habrá compradores que intentarán negociar hasta el final con el vendedor mientras que habrá otros más predispuestos a llegar a un acuerdo comprensible.
El precio inicial de venta no se debe considerar necesariamente como el precio final. Se considera suicidio por parte del vendedor que el precio de venta sea ya su precio final puesto que la gran mayoría de compradores quieren entrar en una fase de negociación previa al cierre, otorgándoles la sensación de victoria al reducir parcialmente el precio inicial de la vivienda.
La experiencia dicta que el vendedor inteligente debe dejar un margen razonable sobre el precio final para la fase de negociación.
Una agencia inmobiliaria reconocida, competente, honesta y profesional, junto a sus redes de contactos, les facilitará enormemente la tarea de obtener una venta eficaz y aceptable para ambas partes.
DOCUMENTOS A TENER A MANO
Es importante tener toda la siguiente documentación a mano cuando un comprador realice una oferta sobre la propiedad:
- La escritura
- Una nota simple actualizada (no más de 3 meses)
- Registro/referencia catastral de la propiedad.
- Certificado energético (EPC)
COSTES CUANDO SE VENTE UNA PROPIEDAD – Impuesto municipal de valor añadido (Plus Valía)
Este es un impuesto por parte del ayuntamiento, basado en el incremento del índice de valor de la propiedad entre la fecha de compra y los años transcurridos hasta su venta.
En otras palabras, tiene en consideración el aumento de valor del suelo residencial/urbano sobre el que las propiedades son construidas y que se perciba en el momento de la transferencia de dichos bienes.
Es calculado en base al valor catastral (un valor administrativo normalmente por debajo del valor actual del Mercado) de la propiedad. El total a pagar dependerá de los años transcurridos desde la compra de la propiedad por parte del propietario actual: mientras más tiempo ha transcurrido, más alto será el impuesto.
El pago de este impuesto corresponde al vendedor. Al menos que se pueda negociar la cantidad, suele resultar desde unos pocos cientos de euros hasta unos miles de euros si la propiedad no ha pasado de manos en muchos años.
Si el vendedor no es residente español, el comprador debe retener el 3% del precio total de la compra y transferirlo a las autoridades fiscales.
